扈纪华教授谈住宅建设用地使用权续期问题 | 讲坛
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实习编辑：巨庆梓
责任编辑：翁双杭
图片编辑：师文、李欣南、刘小铃、金今
2016年4月20日，由中国人民大学民商事法律科学研究中心、北京市消费者权益保护法学会联合主办的“住宅建设用地使用权期限届满续期法律问题研究研讨会”在中国人民大学法学院圆满召开。本文为扈纪华教授发言实录，由主办方整理，经扈纪华教授审定，中国民商法律网独家出品，转载请联系授权。
主讲人
扈纪华 中国民商法律网授权学者，中国政法大学法律硕士学院兼职教授，北京仲裁委仲裁员，中国法学会婚姻家庭法研究会副会长，行为法学会执行行为研究会副会长。
第一个观点，住宅自动续期是《物权法》第149条规定的，说的是用于住宅的建设用地使用权自动续期。所谓自动，应当是不需要附任何条件和作出任何行为，不要求你像非住宅用地那样在建设用地使用权到期一年前提出申请。这个法律上说的很明白，自动续期就是不需要干什么。
第二个观点，住宅建设用地使用权的自动续期没有设置前提是20年、30年、70年。《物权法》立法时对住宅建设用地使用权有20年、30年、70年不等的情况是了解的，如青岛、深圳、温州等。对于不同的年限是不是要补齐？法律没有说这件事，只是规定了自动续期，没有区分多少年。
第三个观点，《物权法》制订的时候，它有一个很重要的立法目的，就是使老百姓能够安居乐业，说的最多的一句话就是“有恒产者有恒心”。法律保障你所拥有的合法取得的房子。
2自动续期立法背景
住宅的建设用地使用权的自动续期是广泛听取各方面意见作出的规定。《物权法》草案征求意见时，许多部门、专家和人民群众对《物权法》草案关于建设用地使用权的续期提出了意见：有的地方和部门建议对建设用地使用权期限届满后的问题作细化规定；有的专家提出居民住房的土地使用权期限届满后应当自动顺延，以安民心；有的部门建议，商业用地适用草案的规定，住宅用地改为自然续期，直至住房不能使用；有的地方和单位建议，对申请续期的主体以及意见不一致时如何处理做出规定；有的部门建议，对续期的期限及出让金做出规定等等。
2005年的9月26号上午吴邦国委员长主持召开《物权法》草案座谈会，听取部分省、直辖市、中央国家机关、全国人大代表和法律专家对草案的意见。在这次会议上，有的同志提出，要求每个住房申请续期的成本比较高，续期应当区分住宅用地和非住宅用地。续期后的土地使用费和期限可以根据形势的发展，到时再由国家另行规定；有的同志提出，续期区分住宅用地和非住宅用地，有利于保护个人财产和提高建筑水平，避免申请续期带来的矛盾，也给土地制度改革留下了空间。建设用地使用权续期后，不再缴土地使用费。国家可以通过提税等其他方式取得土地的收益；有的法律专家提出，申请续期的成本太高，很难要求住户集中起来去申请。不必用公共利益来限制续期，土地使用权到期后，因为公共利益收回老百姓的住房很难做到，也不利于保护老百姓的利益，续期后土地使用费的标准由国家规定，有可操作性，成千上万的住户无法与政府谈判；有的同志建议续期应当区分住宅用地和非住宅用地，并将非住宅用地进一步区分为商业用地和非商业用地，商业用地的续期应当加收土地使用费。
实际上大家的意见还是比较统一的，归纳起来就是建设用地要区分住宅和非住宅，你要千家万户的老百姓统一去续期不可能，应当对居民的住宅网开一面，而且要不要收费这个问题也另当别论。
2005年10月19日法律委员会向人大常委会对《物权法》草案第四次审议稿做汇报的时候就将这一条做了修改，规定住宅建设用地自动续期，法律委员会在报告里头说，对三次审议稿有关建设用地使用权的续期问题主要意见是：
1. 用地期限。有的提出现行住宅用地使用权期限太短，有的建议延长为100年或者150年。有的建议取消使用年限的规定。
2. 续期申请人。有的提出，一栋公寓多户居住，建设用地使用权期间届满，是由住户个人申请续期还是业主委员会统一续期，意见不一致时怎么办？需要明确。
3. 续期后的土地使用费。有的认为住户买房时已经支付了土地使用金，续期后不应再交费，有的认为续期的应交少量的土地使用费。法律委员会研究认为，建设用地使用权续期的问题，宜区分住宅用地和非住宅用地，要着眼于保障老百姓安居乐业。据此，建议将这一条修改为，“住宅建设用地使用权期届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期限届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期”，“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费的支付标准和办法，由国务院规定。
法律委员会对于这条为什么改成住宅建设用地自动续期说得很明确。但关于建设用地使用费的规定各方面仍然有不同意见。对于这一点，《物权法》草案在提交常委会六次审议时，法律委员会专门作了修改汇报：
常委会组成人员对住宅建设用地使用权的“自动续期”的规定普遍表示赞成。同时，有的常委委员提出，住宅建设用地续期后住户还要支付土地使用费，这样规定是否合适，建设进一步研究。法律委员会研究认为，住宅建设用地续期后是否支付土地使用费的问题，关系广大群众切身利益，需要慎重对待，目前，本法以不作规定为宜。届时，可以根据实际情况再作慎重研究。因此，建议删去这一条中关于土地使用费的规定。
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